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北大光華管理學院張崢教授:基礎設施REITS可盤活存量降杠桿
2020-04-30 21:59 作者:慈玉鵬 張榮旺 來源:中國經營網

本報記者 慈玉鵬 張榮旺 北京報道

4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。REITs能有效盤活存量資產,形成良性投資循環,提升直接融資比重,降低企業杠桿率。同時,REITs作為中等收益、中等風險的金融工具,具有流動性高、收益穩定、安全性強等特點,有利于豐富資本市場投資品種,拓寬社會資本投資渠道。

前期,中國證監會、國家發展改革委聯合有關單位,對境外成熟REITs市場進行了深入研究,并組成聯合調研組,對運用REITs盤活基礎設施存量資產進行了廣泛調研。在此基礎上,證監會與國家發展改革委共同研究形成了試點工作方案,明確了試點業務模式。北大光華中國REITs研究中心執行主任張崢教授即是調研組主要成員之一,《中國經營報》記者就REITs落地產生的影響等問題,對張崢進行了專訪。

《中國經營報》:2020年4月30日,中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》,正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。據了解,REITs具有兩大類基礎資產:基礎設施和房地產。從全球REITs的發展經驗來看,這兩類資產的REITs市場運行良好,發展成熟。REITs最早集中在商業物業領域,現已廣泛應用于高速、物流、能源等基礎設施領域。為什么我國REITs要選擇基礎設施作為基礎資產切入,而不選擇房地產?房地產類REITs會在什么條件下才會推出?

張崢:從理論上講,基礎設施和持有型房地產作為REITs的基礎資產,在中國均具有可行性。之所以選擇基礎設施切入,第一個原因是,我國基建領域投融資改革尤為迫切,而REITs恰好可以發揮巨大作用。首先,REITs可盤活基礎設施存量資產,有利于防范地方債風險,進一步實現降杠桿。同時,REITs可為新的基礎設施項目提供資金,實際上是一個穩投資、補短板的重要金融工具。另外,REITs用市場化的方式吸引社會資本參與基建項目,借助資本市場的定價機制,推進基礎設施建設高質量發展。第二個原因是,作為政策試點,應選擇相對成本較低、更為高效的方式開展。從基礎設施領域起步,可降低試點工作復雜性?;谖覈煞ㄒ幀F狀,借鑒境外成熟市場經驗,這是一個相對穩妥合理的選擇。

房地產公募REITs有一個逐步推進的過程,應該建立在此次試點的經驗積累,以及市場不斷完善的基礎之上。租售并舉是我國房地產長效機制的重要內容。對于人口流入較多的大城市群,要想進一步解決新市民住房問題,就必須發展租賃住房市場。在發展過程中,REITs是必要的金融工具,租賃住房REITs有著巨大的發展空間。我相信隨著基礎設施REITs試點的推進,以持有型房地產為基礎資產的REITs也將會有快速的發展。

《中國經營報》:基礎設施REITs試點項目按要求將聚焦京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲;聚焦重點行業——基礎設施補短板、新型基礎設施、高科技產業園;聚焦優質項目——權屬清晰、市場化經營模式、持續穩定現金流、發起人及運營企業具備持續經營能力、資金用途符合國家政策,如此安排的原因是什么?在您看來,對于我國金融市場,REITs 的重要價值體現在哪里?

張崢:試點項目的選擇主要考慮兩個問題:第一是為REITs長期健康發展開創一個良好的開端;第二是服務于我國的重大發展戰略?!锻ㄖ分袕娬{“優質”這一關鍵詞非常重要。所謂優質項目,核心在于權屬清晰,具有市場化經營模式,具有持續、穩定的現金流。在市場化原則下,優質項目要得到投資人的認可。在試點中對于優質項目要求,有利于對產品設計、發行上市流程、交易規則等方面進行系統性的測試。2017年以來,中央先后作出海南自由貿易試驗區、粵港澳大灣區、雄安新區、長江三角洲區域一體化等重大戰略,明確要求大力實施一批重大基礎設施工程,加快構建現代基礎設施體系,在金融創新等方面探索更加靈活的政策體系。

公募REITs市場建設是中國金融供給側改革的重要抓手。中國不動產領域整體步入以存量為主的時代,化解債務風險、存量資產的有效配置和經營、提高投資質量等問題的重要性日益凸顯。與此同時,中國家庭財富總量和財富人群數量快速增長,激發了大量的資產管理需求。中國資產管理市場起步晚、發展快,市場迫切需要更多類型的金融產品,特別是與不動產資產相關的產品,更好地匹配各類投資者的資產管理需求。REITs的理論實質在于通過證券設計的方式,將由存量不動產產生的、大規模的、長期的、穩定的現金流在資本市場證券化,連接資金的供給方和需求方,從而實現資源整合與跨期配置。

短期看,為應對疫情影響和經濟下行壓力,REITs市場建設可以為保障經濟平穩運行作出貢獻;長期看,REITs市場建設將成為解決中國不動產投融資體制諸多結構性問題的破題之作,能有效填補中國資產管理市場的產品空白,拓寬社會資本的投資渠道,滿足居民理財資金、養老金、社保資金的投資需求,助力中國經濟轉型升級。

《中國經營報》:《通知》明確了中國公募REITs試點的產品模式,即由符合條件的、具有公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司設立封閉式公募基金,公開發售基金份額募集資金,并通過購買基礎設施資產支持證券的方式完成對標的基礎設施的收購。這種模式,在市場中被稱為“公募基金+ABS”模式。REITs起源于美國市場,在引進落地的過程中,我國REITs的產品模式與美國的區別是什么?

張崢:全球有42個經濟體有REITs制度。美國市場是最為成熟的市場。商業物業REITs是在美國市場首先發展起來的領域,后來延伸到基礎設施。截至2019年6月,美國有220多只公募REITs,市值約有1.3萬億美元,其中涉及基礎設施領域投資的產品市值占比逾30%。

中國選擇從基礎設施類REITs切入,與一些國家REITs的發展路徑不同。從產品模式上看,美國公募REITs大多采取的是公司制、內部管理模式。對中國來說,公司型REITs面臨《證券法》關于股票發行上市的嚴格限制,且《公司法》關于公司設立、股份轉讓及利潤分配等規定與REITs的日常運作不相適應。另外,在現行法律法規框架下,公募基金尚不能直接投資于不動產項目公司股權,通過“公募基金+ABS”的模式,由符合規定條件的基金管理公司設立封閉式公募基金,在公開市場發售基金份額募集資金,并通過購買ABS證券的方式完成對不動產的收購。不動產基金符合《基金法》規定的,可以申請上市交易。目前試點方案選擇“公募基金+ABS”的模式,是考慮規則制定成本及可操作性之后的結果。

《中國經營報》:REITs在中國的發展路徑會是什么?是否會向公司制演變,還是另有其他方向?

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